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Non à l’aide aux promoteurs nécessiteux
Intervention sur les délibération 11, 13, 14, 15 et 16 sur la vente de terrains aux promoteurs au conseil municipal du 18 juin 2007 suivi de "florilège des réponses de la majorité municipale"

19 juin 2007

par Etienne Adam



Adresse de l'article : http://anpag.org/article.php3?id_article=468

Quand la ville de Caen fait des rabais aux promoteurs



Il serait préférable d’avoir un débat global sur la politique que vous menez en matière de logement et de foncier.

Ce n’est pas la meilleure approche de poser des problèmes à partir de délibérations particulières.

Pourtant celles-ci me semblent significatives des choix politiques que vous opérez.

Le trait commun à ces délibérations ce sont les cadeaux faits à des sociétés immobilières par rapport aux prix fixés par les Domaines.

Le rabais consenti à ces sociétés se situe globalement entre 430 et 742 000 € selon que l’on retient tel ou tel chiffre de la fourchette donnée par les domaines.

Cette réduction atteint quand même un maximum de 40% et tourne autour de 25 % en moyenne ce qui n’est pas négligeable !

Pour vous comme vous l’écrivez dans les délibérations ces prix sont « légèrement en dessous », mais les sommes ainsi « données aux promoteurs » auraient pu donner lieu à d’autres utilisations :

-  permettre de financer le droit de réquisition des logements vides pour quelques dizaines de familles, mal-logées ou sans logement qui restent das les structures d’urgence.

-  ou alors d’alimenter un fonds pour l’amélioration des immeubles et de cadre de vie dans certains quartiers qui en ont besoin en lien avec les habitants et les associations

-  ....ou d’autres...

Mais au delà de ce premier débat sur les choix d’utilisations, l’explication, la justification de ces rabais me semble aussi sujet à question.

Je ne vois pas pourquoi la collectivité publique viendrait au secours des promoteurs nécessiteux pour les raisons que vous avancez :

-  certains ont des rabais parce qu’ils font, totalement ou partiellement, des logements de type PLS, comptabilisés dans les logements sociaux.

Et pourtant ce n’est pas le type de logement "social" qui a besoin d’être aidé : c’est en effet celui dont la progression est la plus forte, en 8 ans la part des PLS dans le logement social a triplé pour atteindre aujourd’hui presque 30 %.

Bien évidement cette croissance ( multiplication par 5 entre 2000 et 2004) se fait au détriment des autres types de logements sociaux.

Et ceci alors que c’est un logement inaccessible aux ménages les plus modestes, comme le dit la Fondation Abbé Pierre, pour lesquels les besoins en logement sont les plus importants. Dès lors pourquoi subventionner les logement PLS de cette façon ?

-  2ème justification : faciliter l’accueil des familles par la construction de 8 logement T5 dans un des programmes immobilier. Mais quand le prix de vente de tels appartements se situera au minimum à 300 000€ une contribution de la ville est elle vraiment utile ?

-  autre critère de rabais : dans un programme 20% des logements seront réservés à des primo accèdants éligibles aux prêts à taux zéro. Là encore le prêt à taux zéro est présenté comme un type d’accession social alors que nous n’avons jamais eu un débat réel sur les effets pervers, du point de vue de la montée des prix par exemple, de ce genre de mesures même lors de la délibération sur ce sujet pour le prêt à taux zéro de la ville.

-  enfin la ville consent un rabais de 50€ soit 30% du prix par m2 pour une parcelle qui donne sur la facade de Super U !

Je voudrais qu’on m ’explique ce rabais supplémentaire : la valeur vénale fixée par la domaine tenait déjà compte de ce désagrément puisque la réduction est déjà de 20 à 50% par rapport aux autres terrains

Le choix de faire ces rabais, et les raisons qui expliquent ce choix, ne m ’apparaissent pas recevables.

Aussi je voterai contre ces délibération sauf celle où une société immobilière achète, elle, au prix réel, au maximum de la fourchette des Domaines ce qui prouve d’ailleurs que ces terrains auraient trouvé preneurs compte tenu de l’état du marché et des disponibilités sur Caen.

Je voterai contre parce que ces délibérations traduisent les orientations purement idéologique de votre politique du logement : il n’y a, d’après vous, que le privé qui puisse construire et vous permettre de présenter un bilan positif.

Pour cela, pour tenir votre bilan, vous n’hésitez pas à donner « un coup de pouce public pour soutenir la croissance ».

Les français ont commencé à ouvrir les yeux sur cette politique « d’aide aux plus riches » rendue particulièrement visible avec la TVA antisociale.

Comptez sur nous pour les accompagner dans cette prise de conscience et pour proposer une alternative qui prenne en compte les besoins sociaux du plus grand nombre !


Florilège des réponses de la majorité

C’est Mr Detey, premier adjoint qui s’est chargé de la réponse sur les rabais.

Comme d’habitude c’est la leçon des "gens de terrain" qui savent comment les choses se passent : ce sont les promoteurs qui ont fixé les prix suite à des appels d’offres de la Ville qui s’est contentée de fixer un prix plancher.

Ainsi il n’y aurait pas de rabais, la ville touchant la somme fixée par la main invisible du marché..

Dans ce cas, il faut remarquer que le rabais consenti à priori par la ville par le biais de ces prix planchers est encore plus important puisqu’il peut atteindre 92 € le m2, les promoteurs se sont vu proposer les terrains à un prix qui aurait du être majoré de 55% !

De qui se moque t-on ? A qui fera t-on croire que la ville de Caen a du mal à vendre les terrains disponibles alors que la surface des terrains disponibles se reduit à peu de chose..

Mais la main invisible du marché n’est pas efficace à Caen parce que "le but n’est pas de faire du profit"...

Comment comprendre une telle hardiesse théorique de notre adjoint ?

Le but de la ville n’est pas de toucher le juste prix des promoteurs, mais dans ce cas il s’agit bien d’un cadeau.

Ou alors la ville freine la hausse des terrains pour freiner la hausse des prix de l’immobilier : et notre adjoint de citer le mécanisme d’engagement sur un prix moyen de commercialisation.

Chaque promoteur s’engage sur un prix, dont on ne sait comment il est fixé. Si ce prix est dépassé d’un pourcentage variant entre 8.5% pour les prix les plus bas et 6.4% pour les plus haut une majoration du prix est alors touchée par la ville égale à 20% de l’augmentation du prix de vente celui-ci étant actualisé en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction.

On peut douter de l’efficacité d’une telle atteinte à la liberté du marché pour faire baisser les prix !

Vraiment il serait utile d’avoir un grand débat public sur la politique du logement à Caen avant d’abandonner au privé les derniers terrains disponibles.

Car si Mme Le Brethon s’est glorifiée des 24,9 % de logements sociaux à Caen au dernier recensement de la Direction de l’Equipement, il n’est pas du tout sûr que ce pourcentage se maintienne.

Etienne Adam
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